マンション管理業務について、お客様からよくいただくお問合せにお答えします。
良く分からないことや疑問に感じたことがございましたらいつでもお問合せください。
管理組合は区分所有者の団体であり、管理対象物の維持管理を目的とした組織です。これに対し自治会は町内会とも呼ばれており、同じ地域に居住する住民の互いの親睦を図るとともに地域生活の向上を目的とする自治組織です。
管理費は主にマンションの日常運営に必要な費用で、修繕積立金は長期の計画に基づいた建物や設備の維持管理に必要な費用です。別会計で処理します。
近年、マンション内でのペット飼育者は増加しており、管理組合にてルール化（ペット飼育細則）することを薦めています。共同生活する上で、ペットが苦手という方もいらっしゃいますから、皆様が快適な共同生活を享受するためにもルールが必要です。
当社では支払一任代行方式にて出納業務を行っています。
管理組合が主体となって選任することとなっています。当社では、立候補、輪番制又は抽選にて選出の提案をしています。
管理組合法人になると、特に対外的な法律関係が明確になります。登記行為（不動産登記等）が認められたり、法人名義で預貯金ができるので財産の所有先が明確にできるというメリットがあります。
火災保険には積立マンション保険・住宅綜合保険などがあります。また、特約として地震保険・ガラス保険などがあります。
当社は一級建築事務所として大規模修繕工事の立案・業者選定・施工監理の発注をいただいています。こうした経験、実績を活かし、他社に負けない適切な修繕計画、施工監理を行っています。当社では工事部が担当し、管理組合に適切なアドバイスやご提案をさせていただいています。
当社は原則的に管理組合の立場に立って、請負業者の工事施工を施工監理することを主にしています。
当社の長年培ってきた経験、技術を活かし、管理組合にとって、より適切かつ経済的な工事が実施されるような施工監理に努めています。施工監理についての費用は工事費用の3?5％が一般的です。
当社の一級建築士事務所にて長期修繕計画書を作成し、将来の工事計画や資金がどのくらい必要となるか等のシミュレーションを行います。長期的な観点から無理のない、資金計画を作成し、長期修繕計画書は定期的に見直しを実施します。
長期修繕計画書をベースに、大規模修繕工事を計画します。通常は外観目視点検や打診検査等を実施します。大規模修繕工事実施前には、劣化診断を行い資金計画の見直しを実施します。
マンション建設当時の数量表や図面等から面積や仕上材、各種設備の種類や数及び耐用年数等を算出し、現在の工事単価をベースに作成しています。
建替え事業については、2002年12月に成立した区分所有法にて大きく改正がありました。これまで建替え決議を行う場合にトラブルの原因となっていた「老朽、損傷、一部の減失その他の事情に照らし、建物がその効用を維持し、または回復するのに過分の費用を要するに至ったとき」という客観的な要件が廃止されました。また、同時に「同一の敷地に」「主たる使用目的を同一とする」との要件も廃止されました。よって5分4以上の議決要件だけで建替え決議が成立することになり、よりスムーズに建替え決議が行われるようになりました。
また、団地内建物の建替えについて改正前は建替え決議（区分所有者及び議決権の5分4以上）のみ記載でしたが、法律改正により各棟ごとの建替えについては建替え決議及び団地管理組合の建替え承認決議（議決権の4分の3の決議）、数棟一括の建替えについては、全体の区分所有者及び議決権の5分4以上の建替え決議及び各棟の3分2以上の賛成と改正されました。
さらにマンション建替えの円滑化等に関する法律も制定され、建替え決議後の手続きやルールを定めることにより、さらに具体的かつスムーズに建替えが行われるような環境となりました。
ドアの前は共用部分になりますので、個人的なものを取付けることは禁止されています。但し、管理組合が主体となって共用部へのカメラ等防犯設備の設置が可能です。
対策としては、補助錠の設置とシリンダー交換があります。補助錠の場合は共用部の変更となりますので、管理組合の承認を取得した上で補助錠を設置することになります。シリンダー交換は外観上の大きな変更がない場合は個人にて交換が可能です。しかし、オートロック設置のマンションは鍵がお部屋の鍵とオートロックの鍵の2本となります。
当事者同士で話合いすることが最適の問題解決です。上下階の騒音問題はその人により感じ方が異なりますので、非常に難しい問題です。第三者（管理組合等）に立会させた上で、相談するのも一つの方法です。マンションは共同住宅ですので、日頃のコミュニケーションを図ることにより、諸問題解決の糸口を見つけましょう。
平成20年3月末現在で、1,597棟、104,087戸です。
平成20年10月末現在で管理業務主任者は171名、マンション管理士は31名が在籍しています。
丸紅グループの総合力を活かし、建物設備の維持・管理にとどまらず、居住者の皆様方が快適な生活を過ごされるようサポート致します。（マンション向けインターネットプロバイダーの紹介など）
プロパティマネジメント事業、賃貸住宅管理、ビル管理、不動産売買及び賃貸借仲介業務等を行なっています。
会計業務において管理会社としては初めて全社統一ISO認証取得を取得しており、同業他社に先駆けた管理業務全般につきサービスの均一化、高質化を目指しています。
管理員に対しては着任前に座学研修及び既存マンションでの実地研修のほかに、定期研修及び随時指導員の巡回研修を実施し、清掃方法や接客について指導を行っています。
フロントマンについては定期研修及び随時社内研修を実施し、総会・理事会のシミュレーションを行い、円滑な運営をサポートするための研修等を行っています。
不意の停電・断水・水漏れ等、突然のトラブルが起きた時に24時間いつでも緊急出動して復旧のお手伝いをするサービスです。
当社ではISOの規定に基づいて毎月月次決算報告書を作成し、管理組合に提出致します。
原則毎回出席致します。但し、当社営業時間以外で開催される場合は、管理組合と協議させていただきます。
設置されている設備の種類によりますが、その設備に最適なメンテナンススケジュールを提案し、管理組合の承認をいただいた上で適切な定期点検を実施します。
管理会社としては初めて全国エリアでのISO9001認証を取得しています。管理組合の皆様に均一した高品質のサービスを提供することを目的としています。
預金の分散化及び普通預金への資金移動を推奨しております。元金保証されかつ安全に保管できることが最低条件です。当社としては今後はさらにファンドマネージングを研究し、より良い提案をしていきたいと考えています。
多くの場合は前納制により銀行自動引落しまたはファクタリングで管理費等の収納業務を実施しています。その結果は月次報告として管理組合へ提出しています。
基本的には適正化法に規定されている〈支払一任代行方式〉を採用しておりますので、通帳名義は理事長様になります。
当社不動産部にて売買、仲介のお手伝いをさせていただきます。
滞納期間が1?3ヶ月の場合は口座振替えのご案内送付、3?6ヶ月は督促状送付など段階別督促を行います。その他、滞納者への内容証明等の作成を補助致します。必要により裁判手続きの補助を行います。
緊急センター及びベニー「24」サービスで対応させていただきます。（管理事務所に掲示の緊急連絡先に連絡していただきます）。
管理員が適正な勤務により起きた事故であっても、当社の善管注意義務違反に該当する事故であれば補償対象となります。そのためにビルメンテナンス保険に加入して不慮の事故に対しても万全の体制を敷いています。
善管注意義務：民法の「善良なる管理者の注意義務」
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