自主管理方式から管理会社委託方式に変更するメリットは？‐マンションに関するQ＆A

本来、マンションの管理は、住んでいる方々またはその集合体である管理組合が行うものです。しかしながら現実問題として、大部分の区分所有者が自らの仕事をもちつつ就業後の時間や休日を利用して管理組合の業務を行うわけですから、どうしても管理組合業務にかかりきりになることができず対応しきれないケースがでてしまいますし、管理組合業務を行なう理事に多大な負担がかかることになります。また、マンションの維持管理には様々な法令や建築・設備または会計にかかる知識などが必要となりますが、それらの専門家ではない区分所有者の方々の中から、それらの知識を幅広く有する人を求めるのは、なかなか容易なことではありません。

多くの管理組合が、これらの問題を解決するために、管理会社に業務を委託するという形をとっています。管理会社に業務を委託することで、管理会社より派遣された管理員また管理会社社員が面倒な管理組合業務を遂行するため、理事の負担が小さくなります。また、管理会社自体がマンションにかかわる専門家ですから、適切なコンサルティングを受けて組合運営をすることができます。

一方管理会社を使う場合は、当然ながら自主管理では発生しない管理会社への管理委託費が発生します。実態はどうかというと、大部分の管理組合が、管理委託費を支払ってでも管理会社に業務を委託することを選択しており、ご質問があった組合のように継続的に自主管理を維持している管理組合は全体の7.7％と少数派のようです。（平成15年度マンション総合調査より）現実には、自主管理方式を継続するには、活動的で献身的な組合員が相当数いないとむずかしいようです。

なお、管理会社で行う主な仕事は、＜事務管理業務・管理員業務・清掃業務・建物設備管理業務＞で、各社ほぼ共通ですが、それ以外の部分については管理会社毎で個性がでてきます。また、個々のマンション毎に管理組合と締結する管理委託契約により、管理内容は異なります。

以下、当社が管理を受託した場合に管理組合に提供できる標準的な業務を記載しますので、参考にしてください。

＜基幹事務－事務管理業務＞
1. 管理組合の会計の収入及び支出の調定
2. 出納（収納、督促、通帳等の保管等、経費の支払い、帳簿等の管理）
3. 本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

＜基幹事務以外－事務管理業務＞
1. 理事会支援業務
2. 総会支援業務
3. その他（各種点検・検査等に基づく助言等、各種検査等の報告・点検、図書等の保管）

＜管理員業務＞
管理員による下記業務の実施
1. 受付業務（組合への異動届出書の受理及び報告、利害関係人への管理規約の閲覧、管理用備品の在庫管理など）
2. 点検業務（建物・諸設備・施設の外観目視点検、諸設備の運転・作動状況の点検・記録など）
3. 立会い業務（共用部における外注業者の業務履行の立会、ゴミ搬出時の立会など）
4. 報告連絡業務（管理組合からの文書の配布・掲示など）
5. 管理補助業務（管理費等滞納者督促補助など）

＜清掃業務＞
1. 管理員による日常的な清掃の実施
2. 専門業者による定期的な清掃の実施

＜建物・設備管理業務＞
以下の点検検査の実施･実施補助（設備内容により専門業者に委託し実施します）
1.建物点検検査
2.建物・設備の法定点検
3.エレベータ設備
4.給水設備
5.排水設備
6.消防用設備
・・・・・等