使用細則を新たに制定したり、改正する際の注意点‐マンションに関するQ＆A

築25年のマンションに当初から住んでいます。当マンションの使用細則は竣工当初から一度も修正がなされていません。そのため最近、組合運営上も対応に苦慮することが増えてきており、根本的に使用細則を見直そう、ということになりました。その際どのようなことに注意して進めればよいでしょうか。

区分所有法は、建物またはその敷地もしくは附属施設の管理または使用に関する区分所有者相互間の事項は規約で定めることができるとしています。規約の設定・変更等は区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議が必要であり、この決議要件を変えることはできません。

また、規約でこと細かく規定することは規約そのものが膨大となり、実用性に欠けてしまう恐れもあります。そこで基本的事項は規約で定め、より具体的な事項は使用細則で決めることが適当と思われます。

1.使用細則の内容
前記のとおり、規約で利用制限や生活一般の規則に関する基本的な事項を決め、更にその具体的な細かい事項は規約の中で使用細則によることを定める方法が良いと思われます。

住宅宅地審議会により答申された中高層共同住宅標準管理規約の第18条でも「対象物件の使用については、別に使用細則を定めるものとする」とあり、民間の分譲マンションでも通常このように規定しています。

具体的には、以下のように建物または敷地等の管理及び使用に関して共同の利益に反する行為の制限・禁止事項等を規定することができます。

1）重量物・引火または発火のおそれのある物品等の危険物もしくは不潔・悪臭のある物品の搬入。

2）バルコニーに土砂、岩石等を搬入すること。または、温室・サンルーム・物置等を築造、または設置すること。

なお駐車場・集会室など共同施設に関する事項はその内容が多岐にわたるため、別に定めるのが通常です

2.使用細則の設置等の手続き
次に使用細則の設定、変更等の手続きですが、柔軟な対応をするためには現約で使用細則の設定・変更・廃止は普通決議でできるよう決めておくことが良いでしょう。

また、規約で使用細則を理事会で設定等をできるようにする方法もありますが、多数の区分所有者の意向が反映されないことも懸念されますので、避けた方が賢明です。

なお、手続き方法にかかわらず使用細則で定めることができる事柄には自ずと制約がありますし、規約に抵触することは定められませんので、注意が肝要です。