駐車場使用料を改定したいがどのような算定根拠で行えばよいか？‐マンションに関するQ＆A

管理組合の理事をやっている者です。先日の理事会で、マンション敷地内にある駐車場使用料が近隣の駐車場料金相場と比較しても相当安過ぎるということで、値上げを検討し、次の総会に上程しようという話になりました。ついては、値上げするにあたり区分所有者の合意がとれるよう金額の根拠を示したいのですが、どういった根拠を用いればよいのでしょうか。

マンションの共用敷地内に設置された駐車場は、一部の区分所有者だけに使用されています。これは、駐車場が全戸数分設置していないため、または車を持たず駐車場を必要としない人がいるためといった理由によるもので、当然に発生する現象です。

しかしながら、そうなると駐車場を使用している者と、利用していない者との間で、利用できる共用部分の範囲の多寡による不公平感が発生します。この不公平感を解消するため、駐車場使用を認められた者がその分を使用料として負担する。これが駐車場使用料の考え方です。

但し、この使用料は区分所有者全員の所有地である共有敷地を使用したことに伴い発生するものですから、駐車場の維持管理にのみに用いるものというのではなく区分所有者全員に還元する性質のものです。しかし、駐車場という設備があることでマンションの価値を高めているという側面もあることから、駐車場の維持管理にその一部を充てるということも問題ないと思われます。

さて、上記の駐車場使用料の位置づけ・考え方を踏まえた上で、適正な駐車場使用料を積算する根拠としては、下記の要素が考えられます。

1. 駐車場敷地の固定資産税等

2. 管理事務費
駐車場契約の作成･締結・保管その他維持管理にかかる事務費が該当します。

3. 駐車場施設償却費、修繕費
機械式駐車場は一般にその利便性の悪さより、平面式駐車場より安く駐車場使用料を設定してありますが、実はその保守・修繕には膨大な費用がかかります。
従って、長期修繕計画策定時にその保守･修繕の実施も考慮する必要があります。　駐車場使用料を積算するには、その長期修繕計画で想定される駐車場の保守修繕費を満足させることも考慮すべきでしょう。
なお、これ以外に逐次実施される日常の保守点検費用も当然に積算に加える必要があると考えられます。

4. 近隣の有料駐車料金の相場、駐車スペースの需給
上記1.～3.の要素を踏まえ駐車場使用料を設定したとしても、近隣の相場より大幅にかけ離れて高かったりすると、マンションの駐車場の利用をせず外部駐車場を利用する人が増加することになります。
そうなると駐車場の需要が減り駐車場使用料を支払う人が減少するため、想定していた駐車場使用料が集まらず、結果として1.～3.の要素を満足させることができなくなります。

また、マンションの駐車場の契約を希望する者が想定された駐車台数を超えた場合は、駐車場を使用できず外部駐車場を使用せざるをえなくなる人が発生することになります。その際にマンション内の駐車場があまり安すぎると外部駐車場を利用せざるを得なくなった人が不公平感をもつ恐れがあります。このように考えると、近隣有料駐車の相場とのバランスは駐車場使用料を決定する上で考えるべき大きな要素といえます。

上記の4つの要素を考慮してマンションの実情にあった適切な駐車場維持費とその根拠が割り出してはどうでしょうか。
あとは、その根拠を裏付けとして総会決議にかければよいでしょう。