バルコニーの面積の差を考慮して一時金の徴収額を調整することは可能か？‐マンションに関するQ＆A

私はあるマンションで理事長をやっています。この程、私が住むマンションで、外壁塗装とバルコニー防水の補修工事を行なうことになりました。それに向けての管理規約の定めに従い共有持分比率で負担額を決め、各区分所有者から一時金の徴収を行なおうとしたところ、その負担金額を定める理事会の場で、「極端に大きなルーフバルコニーを有する住居の居住者がいるのに、それらの大きさを考慮しないで各区分所有者の共用部分の共有持分比率で負担額を決めるのは不公平ではないか」という声があがりました。

確かに当マンションでは一部の区分所有者だけが巨大なルーフバルコニーを無償で専用使用しており、そうしたバルコニーの防水補修工事費も共有持分比率で費用分担することについて不公平感を感じている区分所有者も多いようです。この理事も、実際に広いルーフバルコニーを利用して便益を受けている区分所有者が相応の費用負担をすべきではないのかという意見を持っているようです。

当マンションの規約では上記の通り、修繕積立金などの負担は、共有持分割合で負担額を決定すると規定されていますが、多数意見に配慮して、このようなルーフバルコニーの面積を何らかの形で反映させ負担額を調整して請求することに法的問題はありますか？また可能だとしたらどのようなやり方がありますか？

修繕積立金などの負担額の算定方法は管理規約で決められています。貴マンションの管理規約も同趣旨のようですが、一般的には専有部分の床面積の割合による共有持分割合で負担額を決定すると規定されているケースが多いようです。（標準管理規約でも同様の記載になっています。）

ご質問のようにもしこの規約の規定に反して、何らかの形でバルコニーの床面積を加味した形で一時金を算定し徴収しようとする場合は、まず「各区分所有者の共有持分に応じて金額を算出する。」という規約を変更する必要があります。

「共用部分であるバルコニーの面積割合を加算した形」で一時金を負担すべきだという意見が出たということは共用部分の使用頻度や受益割合を勘案して負担割合を定めるべきという発想からでたものと考えられます。

確かにエレベータ等の営繕費などに関しても、住戸の階層（例えば1階か5階か）により明らかに使用頻度が異なるわけですから、同様の議論が出る可能性がありますが、共用部分個々に使用頻度を算定することは実際には困難であり、店舗併用マンションなど特殊なケースを除き、原則として共有持分の割合をもって共用部分の修理費用の負担割合としています。

このように考えると、法的には規約を変更し「専有部分の床面積の割合とバルコニー等専用使用部分の面積で共用部分（今回はバルコニー）の負担額を決定する」ことは可能ですが、上記の考え方からすると「バルコニーの面積の差」だけをもって一時金の負担割合に反映させるのはいささか無理があるのではないでしょうか。

今回の問題の根幹は、巨大なルーフバルコニーを専用使用できるという特権を持つ区分所有者とそうでない区分所有者がいて、それらの間で不公平感が発生しているということにように思えますので、もし、その不公平感を是正したいというのであれば、これも規約の変更事項にはなりますが、面積比による専用使用料を徴収するという方法があります。
これにより面積比による費用負担が発生するので、不公平感は解消され、貴組合で抱えている問題のいくらかの軽減にはつながるのではないかと考えますがいかがでしょうか。