滞納遅延損害金も特定承継人に引き継がれるのか？‐マンションに関するQ＆A

先般、管理費等を長期滞納していた住戸が売却されたので、新区分所有者になった人に対し、前区分所有者の管理費・修繕積立金及び規約に基づく遅延損害金を請求したところ、遅延損害金については支払を拒否されました。遅延損害金は、管理費の滞納という前区分所有者の不誠実な対応に対するペナルティ的な部分であり、これはあくまで前区分所有者が支払うべきであると、新区分所有者の主張なのですが、この主張通り新区分所有者は遅延損害金の支払義務がないのでしょうか。

結論から言うと、新区分所有者は支払義務を免れません。区分所有法第7条（先取特権）において、共用部分・建物敷地・共用部分以外の建物付属施設について他の区分所有者に対して有する債権とともに、規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権についても、債務者の区分所有権および建物に備え付けた動産の上に先取特権を有すると規定されています。管理費・修繕積立金・遅延損害金・修繕工事の一時金などは、規約若しくは集会（総会）の決議に基づいて発生した債権ですから、先取特権の対象となります。

また同法第8条（特定承継人の責任）で上記の債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる旨の記載があります。遅延損害金は元金たる管理費等に付随するもので、特定承継された時点で、管理組合の構成員としての地位がその財産上の持分も含め、区分所有権の移転に伴って移転するわけですから、特定承継人である新区分所有者も遅延損害金の支払義務がある、と考えられます。

新区分所有者がこの遅延損害金をあくまで前区分所有者に対するペナルティなのだから、前区分所有者が支払うべきであると主張することは心情的には理解できますが、上記のように支払義務が承継されるわけですから、管理組合としては新区分所有者に遅延損害金を請求することは全く問題ありません。実際にどちらが払うことになるかは、前区分所有者と新区分所有者で決める問題です。

ただし管理組合としては支払者が誰であれ、とにかく遅延損害金の回収ができれば良いわけですから、前区分所有者に支払能力がないことが明確な場合を除き、遅延損害金の回収の可能性を高める意味からも、回収が完了するまで前・新の両区分所有者に請求してはどうでしょうか。その方が新区分所有者から納得を得られやすいのでないかとも考えます。